A Kínai Ingatlanpiac Változásai és Az S&P Értékelése
2026. február 09-én az S&P Global Ratings jelentette be, hogy lerontotta a kínai ingatlanpiac idei előrejelzését. A hitelminősítő most arra számít, hogy az elsődleges ingatlanpiaci értékesítések 10-14 százalékkal csökkenhetnek 2026-ban, ami jelentősen pesszimistább a tavaly októberben várt 5-8 százalékos visszaeséshez képest. A CNBC értesülései szerint a visszaesés mértéke olyan komoly, hogy a túlkínálatot gyakorlatilag csak az állam lenne képes felszívni.
Peking lehetőséget kaptak az eladatlan lakások megvásárlására, hogy azokat megfizethető bérlakások kialakítására használhassák, de eddig ezek az erőfeszítések széttagoltak és esetlegesek maradtak. Az ingatlanpiac korábban a kínai gazdaság több mint 25%-át adta, azonban ez a szám négy év alatt drámaian csökkent, mára körülbelül a felére zsugorodva. A problémát a fejlesztők egyre növekvő eladósodása okozta, mely ellen a kínai állam eddig is fellépett, de a lakossági kereslet azóta sem mutatott jelentős növekedést.
Az építkezések azonban továbbra is zajlanak, ami azt jelenti, hogy hatodik éve halmozódnak az elkészült, ám eladatlan lakások. Az S&P figyelmeztetett, hogy a túlkínálat a következő évben további 2-4%-os árcsökkenést valószínűsít, amit a tavalyi évhez hasonló tendenciák jellemeznek. A csökkenő árak alááshatják a vásárlói bizalmat, ami egy önmagát erősítő, ördögi kört eredményezhet.
Az ingatlanpiaci helyzet különösen aggasztó, mivel az utolsó negyedévben már a legnagyobb városokban, mint Peking, Kuangcsou és Sencsen, is észlelhetőek voltak a gyorsuló áresések. Pekingben és Kuangcsouban az árak legalább 3%-kal csökkentek 2025-ben, míg Sanghaj volt az egyetlen város, ahol 5,7%-os emelkedés tapasztalható.
A Reuters hírügynökség még januárban arról számolt be, hogy a vidéki regionális bankok Kínában komoly problémákkal küzdenek, mivel a lefoglalt ingatlanjaik jelentős részére nem található vevő, még 20-30%-os árengedmények mellett sem. Ez tovább súlyosbítja a kínai ingatlanpiaci válságot, amely egyúttal komoly kockázatot jelent a pénzügyi szektor számára.
Tavaly az új lakások értékesítése 12,6%-kal zuhant, összesen 8,4 ezer milliárd jüanra, ami már kevesebb mint a felét képviseli a 2021-es 18,2 ezer milliárd jüanos csúcsnak. Amennyiben az eladások az S&P előrejelzésénél 10%-kal nagyobb mértékben csökkennek idén vagy jövőre, a tíz legnagyobb kínai fejlesztő közül négy várhatóan leminősítésre számíthat.
Mindeközben a korábban piacvezető China Vanke már haladékot kért egyes adósságainak törlesztésére. A kínai hatóságok eddig nem jelentettek be újabb, jelentős támogatási csomagokat az ingatlanszektor megsegítésére, helyette inkább a csúcstechnológiai iparágak fejlesztésére helyezték a hangsúlyt. Azonban a Rhodium Group kutatása szerint ez az ágazat nem elegendő ahhoz, hogy ellensúlyozza az ingatlanpiaci válságot, így a kínai gazdaság egyre inkább az exportra támaszkodik, ami sebezhetővé teszi a kereskedelmi feszültségekkel szemben.
A helyzet tehát komoly aggodalomra ad okot, nemcsak a kínai ingatlanpiac, hanem a globális gazdaság szempontjából is. Lényeges, hogy a befektetők és a piaci szereplők a közeljövőben figyelemmel kísérjék a fejlődéseket a kínai piacon, mivel ez számos más gazdasági tényezőre is hatással lehet.
