Az ingatlanfejlesztés válsága Magyarországon: Magas hozamelvárások és gyenge kereslet
Az utóbbi években folyamatosan teret nyert a kérdés: van-e valós ok arra, hogy Magyarországon nem épül elég lakás, vagy csupán a fejlesztők irreális hozamelvárásai állnak a háttérben? A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb Lakáspiaci Jelentésében bemutatott adatok rávilágítanak a probléma összetettségére.
A jelentés szerint, bár a magasabb fejlesztői jövedelmezőség kedvezne a lakásépítések fellendülésének, a fejlődés mértéke ennek ellenére nem emelkedett jelentősen. A gyenge kereslet és a hosszú értékesítési periódusok kombinációja alacsonyabb megtérülést eredményez. A kockázatok jelentősen befolyásolják a fejlesztők döntéseit, hiszen a piaci ingadozások és a szigorodó szabályozói környezet komoly hatással bírnak a projektek jövedelmezőségére.
Optimális jövedelmezőség: Mennyit is nyernek a fejlesztők?
A jegybank elemzése rámutatott, hogy a jövedelmezőséget főként a nettó lakásárak és az építési költségek aránya határozza meg, míg a finanszírozás költségei másodlagos szerepet játszanak. Az 5%-os lakásáfa bevezetése 2015-ben kedvezően befolyásolta a jövedelmezőséget, azonban a gyorsan növekvő építési költségek és a szigorodó minőségi elvárások ezt a kedvező trendet tompították. Az MNB kalkulációi szerint az újlakás-projektek átlagos belső megtérülési rátája hosszú távon körülbelül 19,5% körül mozog, ami a 2020-2022 között indult projektek esetében átlagosan 18%-os, míg a 2023-2024 között induló beruházásokra 21,3-21,7%-os megtérülést valószínűsítenek.
Keresletcsökkentő tényezők
Az elmúlt időszak kedvező profitszámai ellenére a kereslet egyre csökken, a főváros lakási célú jövedelmezősége is romlott. Az új lakások elérhetősége a HAI index szerint 2022 óta 1 alatt van, ami azt jelenti, hogy két átlagkeresetes háztartás sem képes finanszírozni egy 45 négyzetméteres új lakást pénzügyi túlfeszítettség nélkül. A gyenge kereslet mellett a cégek is a munkaerőhiányra és a finanszírozási nehézségekre hivatkoznak, ami tovább súlyosbítja a helyzetet.
Állami megrendelések visszaesése
A helyzet aggasztó, hiszen az állami megrendelések aránya a teljes építőipari termelésből a 2019-2021 közötti közel 60%-ról tavalyra 40%-ra csökkent. 2025 közepére már csak 38%-ot képviselnek az állami megrendelések a gördülő kibocsátáson belül. A vállalati felmérések alapján az építőipari cégek 45-59%-a panaszkodik a gyenge kereslet miatt, amely szűkíti a lehetőségüket a termelés növelésére.
Következtetés: Az ingatlanpiac jövője
A jelenlegi lokális ingatlanpiaci válságra tehát több tényező is hatással van. A gyenge kereslet, a magas fejlesztői hozamelvárások, a romló megfizethetőség, valamint az állami megrendelések csökkenése mind hozzájárulnak a lassú lakásépítési ütemhez. Az MNB modellje és a számítások világos képet adnak arról, hogy a jövőbeli fejlesztések elindításához a piaci környezet javulására van szükség, különben a felhalmozódott problémák továbbra is gátat szabnak a lakásállomány bővítésének Magyarországon.
