Bérlakás-forradalom előtt a magyar ingatlanpiac, az 5 százalékos lakásáfa sorsa még nyitott
A magyar lakóingatlanpiac szerkezeti átalakuláson megy keresztül: a fejlesztők árérzékenyebb piachoz alkalmazkodnak, miközben az intézményi bérlakásszektor gyakorlatilag hiányzik. A szakértők a bérlakásépítés ösztönzését, a plázastop újraszabályozását, az 5 százalékos lakásáfa hosszú távú fenntartását és a rozsdaövezeti fejlesztések felgyorsítását tartják kulcskérdésnek.
A szakma szerint a szabályozási párbeszéd elindulása önmagában fontos jelzés, de a közös gondolkodásnak folyamatosnak és kiszámíthatónak kell lennie. A befektetők nem a piac potenciálját kérdőjelezik meg, hanem azt figyelik, mennyire láthatók előre a szabályozási, munkaerőpiaci és működési feltételek.
A bérlakáspiac három különböző kategóriát igényel
A lakhatási válság kezeléséhez külön kell választani a szociális lakhatást, a megfizethető bérlakást és a piaci alapú intézményi bérlakást. Míg Nyugat-Európában és Lengyelországban a Build-to-Rent önálló befektetési kategóriává vált, Magyarországon ez még hiányzik. A piac elindításához állami tőkeprogramra vagy kaucióalapra lenne szükség.
A működő hazai példák azt mutatják, van fizetőképes kereslet a professzionálisan kezelt bérlakásokra: egy budapesti portfólió bérbeadottsága folyamatosan 97 százalék felett van. A szakértők szerint a bérlők nemcsak lakást keresnek, hanem biztonságot és átlátható feltételeket.
A jelenlegi lakásbérleti szabályozás nem alkalmas a modern piaci igények kezelésére. A szakértők szerint szükség lenne a szerződések regisztrációjára, gyorsított vitarendezésre, a birtokvédelem újraszabályozására és pénzügyi ösztönzőkre. A bérlakáspiac kifehérítése évente akár 50-60 milliárd forint plusz személyi jövedelemadó-bevételt jelenthetne.
Kiszámíthatatlan szabályozás és kiemelt beruházások
A kiemelt beruházások kapcsán az önkormányzatok forráshiánya miatt a településrendezési szerződések gyakran kvázi finanszírozási eszközzé válnak, ami megnehezíti a beruházók üzleti modelljeinek tervezését. A plázastop esetében a szereplők objektív, átlátható kritériumrendszert szeretnének a jelenlegi szubjektív engedélyezési gyakorlat helyett.
Lakásfejlesztés: erősödő árérzékenység
Budapesten mintegy 10 ezer új építésű lakás van a kínálatban, de a vevők egyre inkább a fizikailag elkészült vagy rövid időn belül átadható lakásokat keresik. Az átlagos új lakás négyzetméterára eléri az 1,9 millió forintot, miközben az 1,7 millió forint alatti szegmens adja a tranzakciók több mint felét. Egyes olcsóbb szegmensekben a hitellel vásárlók aránya eléri a 65-82 százalékot.
A szakértők szerint az új építésű lakások támogatása munkahelyeket, adóbevételeket és energetikai megújulást generál, míg a használt lakáspiacon a támogatás döntően árakban csapódik le.
Az 5 százalékos lakásáfa jövője a legnagyobb bizonytalanság
A kedvezményes áfakulcs szabályozása 2015 és 2024 között többször módosult. Jelenleg az építési engedéllyel rendelkező projektek esetében 2030 végéig alkalmazható az 5 százalékos kulcs, de ha az új projektekre visszaállna a 27 százalékos általános áfa, az megbénítaná a piacot. A fejlesztők szerint a kiszámíthatóság hiánya önmagában is jelentős kockázat.
A rozsdaövezeti fejlesztések jelentős lakásfejlesztési tartalékot hordoznak, ugyanakkor komoly műszaki és engedélyezési kockázatokkal járnak. A szakma szerint a növekedési potenciál csak akkor válhat valós beruházássá, ha a jogalkotó és a piac között fennmarad az érdemi, transzparens párbeszéd.
