Kiszámíthatóságot kap az újlakás-piac az 5 százalékos áfával
Határozatlan időre fennmarad az új építésű lakások 5 százalékos áfája a pénzügyminiszter keddi bejelentése szerint. A döntés elhárítja a 27 százalékos kulcsra való visszaállásból fakadó áremelkedési sokk kockázatát, és a piaci szereplők szerint kiszámíthatóbbá teszi a többéves lakóingatlan-fejlesztési ciklusokat.
Az új építésű lakások piaca hosszú fejlesztési ciklusokkal működik: a telekvásárlástól az átadásig gyakran több év telik el. A korábban időről időre meghosszabbított kedvezményes áfa folyamatos bizonytalanságot okozott, mert a fejlesztőknek a kereslet és az építési költségek mellett a szabályozási határidőkkel is számolniuk kellett.
Kilencéves mélypont után élénkülő lakásépítés
A statisztikai adatok szerint 2025-ben kilencéves mélypontra esett a lakásépítés: mindössze 12 062 új lakást vettek használatba Magyarországon, 9,3 százalékkal kevesebbet, mint 2024-ben, miközben az engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 28 081-re nőtt. 2026 első felében 6278 új lakás épült, ami 22 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest, de továbbra is alacsony bázisról induló élénkülést jelez.
A Biggeorge Property vezérigazgatója szerint a döntés különösen azoknak a fejlesztőknek fontos, amelyek jelentős telekbankkal rendelkeznek, de projektjeik nagy része még engedélyezés előtti fázisban van. A társaság mintegy 5000 lakás építésére alkalmas telekbankkal rendelkezik. Megfogalmazása szerint 27 százalékos áfával nem működőképes az újlakás-piac, és a 2026. december 31-i engedélyezési feltétel eltörlése nélkül 2027-ben lényegében nem tudtak volna új projektekkel piacra lépni.
Hosszú távú tervezhetőség a fejlesztőknél
A Faedra Group alapító-tulajdonosa szerint az 5 százalékos lakásáfa akkor tud valódi gazdaságélénkítő szerepet betölteni, ha nem átmeneti szabály, hanem hosszú távon tervezhető alapfeltétel. A korábbi, kétéves hosszabbításokra épülő rendszer torzította a fejlesztői döntéseket: a beruházók nem mindig a kereslethez, hanem a jogszabályi határidőkhöz igazították projektjeik ütemezését.
Az Erste Alapkezelő igazgatóságának elnöke a beruházási biztonságot emelte ki. A lakóprojektek előkészítése gyakran 3-5 évet vesz igénybe, ezért a stabil áfaszabályozás közvetlenül csökkenti a fejlesztési kockázatot, ami több új projekt indítását teheti lehetővé, különösen Budapesten és a nagyvárosokban.
Az Otthontérkép Csoport vezérigazgatója szerint a döntés nem azt jelenti, hogy az új lakások ára hirtelen csökkenni fog, hanem azt, hogy elmarad a 27 százalékos kulcs visszatéréséből fakadó jelentős költség- és áremelkedési kockázat. Úgy látja, ez 2027-től több projekt elindítását teheti gazdaságossá, az érdemi átadási hatás azonban inkább 2028-tól válhat láthatóvá.
Óvatos várakozások az árakkal kapcsolatban
Az árhatásokkal kapcsolatban a megszólalók óvatosak. Abban egyetértés látszik, hogy az 5 százalékos áfa tartóssá tétele önmagában nem feltétlenül okoz árcsökkenést, inkább egy jelentős áremelkedési kockázatot hárít el. Az Otthontérkép vezetője szerint a jelenlegi, egyre árérzékenyebb piacon az áfakedvezmény inkább fékezheti az új lakások drágulását. Az Erste Alapkezelő elnöke ugyanakkor arra figyelmeztetett, hogy ha a kereslet más intézkedések hatására gyorsan nő, miközben a kínálat csak lassan tud alkalmazkodni, akkor a kedvezmény egy része magasabb lakásárakban jelenhet meg.
A Wekerle Plusz részletszabályain sok múlik
A bejelentett Wekerle Plusz program új lakásokra fix 3 százalékos, használtakra 5 százalékos hitelt kínálna, ami a fejlesztők szerint az új építésű, korszerűbb és energiahatékonyabb ingatlanok felé terelheti a keresletet. A Faedra Group alapítója szerint a program jól egészíti ki az áfadöntést: az 5 százalékos áfa a kínálati oldalt stabilizálja, a támogatott hitel pedig a keresleti oldalt erősítheti.
A Biggeorge Property vezérigazgatója ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy a program csak akkor lehet igazán hatékony az új lakások piacán, ha a részletszabályok illeszkednek a budapesti és nagyvárosi árakhoz. Különösen az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátot tartja problémásnak, mert szerinte ennek ma már nagyon kevés budapesti fejlesztés tud megfelelni.
A Wekerle Plusz további elemei – a lakástakarék, a bérlakás- és kollégiumépítési pillér – szintén érdemi hatással lehetnek a piac szerkezetére. A lakástakarék visszahozatala segítheti az önerő fokozatos felépítését, a bérlakásprogram pedig azoknak kínálhat alternatívát, akik számára a tulajdonszerzés jelenleg nem reális lehetőség.
Összességében a piac pozitívan fogadta a bejelentést, de a várakozások nem azonnali árfordulatról, hanem középtávú kínálatbővülésről szólnak. A Wekerle Plusz akkor adhat valódi lendületet az újlakás-piacnak, ha a hitelprogram részletszabályai – különösen az árkorlátok és a jogosulti feltételek – nem szűkítik túlzottan a potenciális vevői kört.
