Behúzta a féket a lakáspiac: már Budapesten is jelentős változások történtek a lakásárakban
Szeptemberben megtorpant a lakáspiac lendülete. Az Ingatlan.com lakásárindexe szerint országosan az augusztusi 0,4 százalékos havi drágulás után szeptemberben már nem változtak érdemben a lakásárak. Budapesten ennél is látványosabb a fordulat: a fővárosi lakásárak az augusztusi 0,7 százalékos visszaesés után szeptemberben további 0,2 százalékkal csökkentek.
Éves összevetésben is egyre kevésbé száguldanak az árak. Országosan 8,2 százalékra lassult az éves drágulás az augusztusi 11,2 százalékról, Budapesten pedig mindössze 3,3 százalékos éves emelkedést mértek. A tavalyi drágulási hullám 2025 novemberében tetőzött, amikor országosan 18,4, Budapesten 24,1 százalékos éves áremelkedést mértek.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint idén szeptemberre az országos drágulás tempója kevesebb mint a felére, a budapesti nagyjából a hetedére csökkent.
Ritka együttállás a régiók között
A mostani lassulás azért is figyelemre méltó, mert rendkívül ritka együttállás rajzolódott ki a régiók között. Szeptemberben mind a nyolc régióban lassult a lakásdrágulás üteme, vagy árcsökkenést mértek az előző hónaphoz képest. Az Ingatlan.com adatai alapján 2015 közepe óta mindössze három alkalommal fordult elő ugyanez, 2019 novemberében, 2022 októberében és 2024 novemberében.
Budapest mellett Pest megyében és Észak-Alföldön már ténylegesen csökkentek is az árak. Pest megyében 0,6, Észak-Alföldön pedig 1,2 százalékos havi visszaesést mutatott az index. Dél-Alföldön szinte teljesen elfogyott a korábbi lendület: az augusztusi 2,2 százalékos havi drágulás után szeptemberben már csak 0,1 százalékkal kerültek többe a lakások. Közép-Dunántúlon 1,5, Dél-Dunántúlon 0,9, Észak-Magyarországon pedig 0,6 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Nyugat-Dunántúlon stagnálás volt.
Hat budapesti kerületben már olcsóbbak a lakások
Az Ingatlan.com október eleji kínálati adatai alapján a fővárosi használt lakások és házak medián négyzetméterára 1,41 millió forint. Ez éves összevetésben már csak 2 százalékos emelkedést jelent. Hat kerületben pedig egyenesen alacsonyabb lett a medián négyzetméterár, mint egy évvel korábban. A IX. kerületben 2,7 százalékkal, a III. kerületben 1,9, az V. kerületben 1,8, a XII. kerületben 1,7, a XI. kerületben 1,5, a XIII. kerületben pedig 0,5 százalékkal csökkent az érték.
Közben több külső kerületben egészen más folyamat zajlik. A XXII., XVII., XXIII. és XVIII. kerületben 10–12 százalékos éves drágulást mért az Ingatlan.com. A fővárosi árlista élén továbbra is az V. kerület áll, ahol 1,99 millió forint a medián négyzetméterár, ezzel a kerület középértéke a kétmillió forintos lélektani határ alá került. Az I. kerületben 1,87 millió, a XII.-ben 1,75 millió forint a medián négyzetméterár. A legolcsóbbak között van a XXIII. kerület 958 ezer forintos, a XXI. kerület 1,02 milliós, valamint a XX. kerület 1,03 millió forintos medián négyzetméterárral.
Vidéken továbbra is gyorsabban nőnek az árak
Budapesthez képest a vidéki nagyvárosokban továbbra is gyorsabban nőnek az árak. A megyeszékhelyek összesített medián négyzetméterára egy év alatt 8,3 százalékkal, 872 ezer forintra emelkedett. Békéscsabán 23 százalékos drágulás történt, Kaposváron és Szolnokon pedig több mint 16 százalékkal kerülnek többe a lakások, mint egy évvel korábban. Más nagyvárosokban viszont már jóval kisebb az áremelkedés: Szegeden mindössze 1,1, Debrecenben 3,5 százalékkal nőttek az árak, Szombathelyen pedig 1,1 százalékos csökkenést mutatott a medián négyzetméterár.
A legdrágább megyeszékhely továbbra is Debrecen, ahol 1,04 millió forint a medián négyzetméterár. Szeged 972 ezer, Győr 960 ezer forinttal követi. A lista másik végén Salgótarján áll 310 ezer forintos mediánnal, Békéscsabán 550 ezer, Miskolcon pedig 604 ezer forint az átlagos középérték.
A szeptemberi adatok alapján egyre nehezebb egységesen beszélni a magyar lakáspiacról. Budapesten már látványosan kifulladt a korábbi drágulás, több kerületben pedig éves összevetésben is olcsóbbak lettek az ingatlanok. Közben néhány vidéki térségben még mindig kétszámjegyű ütemben emelkednek az árak, vagyis a következő időszakban sokkal inkább a helyi kereslet és a megfizethetőség döntheti el, merre indulnak tovább az árak.
