Látványos fordulat a hazai lakáspiacon: alábbhagyhat az éveken át tartó extrém áremelkedés?
Az elmúlt tíz évben csak Portugáliában és Hollandiában emelkedett a magyarnál nagyobb mértékben a lakások átlagos ára a jövedelmek növekedéséhez képest. Ezen belül is kiemelkedett a 2025-ös év, amikor az Otthon Start Program keresleti bummot hozott a hazai piacra, ami a lakásárak és a jövedelmek közti olló szétnyílásával járt. A tavalyi árrobbanás az idén már csillapodott, és a kormány új lakáspolitikai intézkedései sem valószínű, hogy még egyszer olyan nagy általános áremelkedést hoznak, mint amit tavaly láttunk.
2015 és 2025 között Magyarországon 26,5%-kal emelkedett a lakásárak és a jövedelmek közti arány, vagyis lényegesen nehezebb lett átlagos jövedelemből átlagos lakáshoz jutni – derül ki az Eurostat most publikált adataiból. Az adatok a lakásárak növekedési ütemét az egy főre jutó háztartási jövedelem növekedési ütemével vetik össze. Pozitív előjel esetében az előbbi nő gyorsabban (vagy csökken lassabban). Ennél nagyobb mértékben csak Portugáliában (60,8%) és Hollandiában (34,3%) romlott a lakásvásárlók helyzete.
Ezzel szemben sok európai országban könnyebb lett lakáshoz jutni, Romániában például tíz év alatt 42,8%-kal csökkent a lakásár-jövedelem arány. Finnországban és Bulgáriában mérték a legnagyobb visszaesést. A régióban sem volt egységes a tendencia: Csehország a negyedik legnagyobb emelkedéssel állt Magyarország mögött, míg Lengyelországban kismértékben csökkent a lakásárak és a jövedelem aránya. Az uniós átlag 6,8%-os növekedést jelzett tíz év alatt.
„A fenti számok azt támasztják alá, amiről az elmúlt időszakban többször beszéltünk: a magyar lakások az évtizedes, nagyjából folyamatosan nagy ütemű áremelkedés után látványosan túlértékeltté váltak, Budapesten például sokak számára már megfizethetetlenek” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Ugyanez tükröződik a Magyar Nemzeti Bank adataiból is, a jegybank számításai 2025 végére országosan 22,5%-os, Budapesten 20,7%-os túlértékeltséget mutattak.
A 2025-ös év különösen speciális volt: 8,8 százalékkal nyílt az olló a lakásárak és a jövedelmek között, ami Európában Portugália (12,1%) után holtversenyben a második helyet jelentette Spanyolországgal együtt. Tavaly a legnagyobb mértékben, -5,4%-kal a luxemburgi lakásvásárlók relatív pozíciója javult, mögöttük a finnek álltak -3,4%-kal, illetve a lengyelek -3,2%-kal.
Ha csak a magyar lakáspiacra fókuszálunk, a tavalyi 8,8%-os arányromlásnál nagyobbra az idősor 2001-es kezdete óta egyszer sem volt példa. Ennek oka nagyrészt az Otthon Start kedvezményes hitelprogram, mely jelentősen megnövelte a keresletet. Utoljára 2015-ben és 2016-ban voltak olyan évek, amikor 7 százalék felett volt az arányromlás egyetlen év alatt, ezzel szemben 2011-ben több mint 9 százalékkal javult a lakásvásárlók relatív pozíciója, de 2023-ban is -8,6 százalékos volt ez az érték. Az unióban tavaly átlagosan 1,9%-kal nőtt a lakásár-jövedelem szakadék.
„2026-ban már egyértelműen látszanak annak jelei, hogy a tavalyi évet jellemző extrém áremelkedés alábbhagyott a lakáspiacon, amiben szerepe volt a már említett túlértékeltségnek is. Éppen ezért az idei évben valószínűleg zárulhatott az olló a lakásárak és a jövedelmek között” – hangsúlyozta Valkó Dávid. Az idei második negyedévben már az előző időszakhoz képest csökkentek az árak nominálisan is, ami mindössze a negyedik ilyen negyedév volt 2014 óta.
A vezető elemző szerint előre tekintve is arra lehet számítani, hogy a magyar lakások túlértékeltsége lassan csökkenni kezd, ebben segíthet az is, hogy a kormány néhány hete bejelentett új lakáspiaci programjai sokkal célzottabbak lesznek, mint az eddig szinte bárki számára elérhető Otthon Start. A kedvezményes 3 százalékos hitelkamat csak az újépítésű lakásokra marad érvényben, a használt ingatlanok esetében meghúzott 5 százalékos határ már közel van a jelenlegi piaci kamatozású hitelek kondícióihoz. Ha ezek a feltételek fennmaradnak, növekedhet az új lakások részaránya a tranzakciókon belül, ezt segítheti az 5 százalékos áfa határozatlan időre történő meghosszabbítása is.
